张蓓

7月24日 、28日连着两枚“深水炸弹”，决心短短几天一举扭转了房地产此前延续多年的楼市情绪颓势。第一个是预期中央政治局会议重新定调楼市“供求关系已发生重大改变”“应适时调整优化房地产政策” ，第二个是向好住建部提出“落实好认房不认贷”。

供求关系改变与适时调整优化政策 ，可动其实是政策有因果性的，在供求关系改变后 ，决心政策方向也应有适时的楼市调整
。

回顾上一轮楼市涨跌周期的预期起点 ，2014年9月30日
，向好在楼市持续低迷的可动背景下 ，央行、政策银监会发文，决心放松首套房贷认定标准，楼市二套房由“认房又认贷”改成“认贷不认房”，要注意，当时的“认贷”意思并不是认“贷款记录”，而是认“在途贷款”，“认贷不认房”就是说只要没有在途房贷，哪怕名下有一套房，也不影响银行按照首套房发放按揭贷款。当时这个政策已经算是非常重磅的提振政策 ，但是出来后并没有一举改变楼市走向，直到2015年12月“去库存”开启，才真正意味着筑底结束。

而从2014年9月30日开始释放利好之后 ，可以从当时统计局数据曲线看出 ，市场端先是下探触底
，之后“稳步回温”，但开发投资增速的下跌和库存的增加，等不了市场“慢慢走”，而且当时全国行情分化
，部分地区库存积压非常严重，全国期房库存去化周期甚至已经长达4.5年 。“去库存”大招在当时也算是“千呼万唤始出来”
 。

关键点在于之后的楼市行情，很多人记忆犹新，2016年到2017年3月 ，房地产被推向波峰
，市场最为汹涌的时刻 ，也引出了史上最为严厉的政策，就是“认房又认贷”  ，这回是直接认“贷款记录” ，只要你曾经做过按揭贷款
 ，哪怕名下无房无在途贷款 ，买房也只能按二套贷款，首付是80%
。在北京，认房又认贷的“317新政”曾被网友称为“终结者” 。

当时，爆热的市场“突然静音” ，令人印象尤为深刻 。这也就是此次住建部提到“落实好认房不认贷”能够一石激起千层浪的原因，不少人想知道，如果北京、上海取消认房认贷，那市场会否重演“冲向波峰”的历史 ？

仅从当下来看
，在政策破冰之前，各方心态焦灼 ，都希望有个力量能够“拉自己一把” ，包括房企 、二手房业主  、中介公司等等 ，而购房者
 ，面对市场发展的不确定性，也希望有政策指路。销售端能带来最佳现金流 ，若市场得以提振 ，对资金链紧张的房企而言更无疑是雪中送炭。业主则在3月到7月间 
，深刻体会了市场一路趋冷 ，渴盼“史诗级”政策
，促进成交。

直到7月24日政治局会议一锤定音 ，中央明确定义目前“供求关系已改变” ，也意味着
，后面的政策
，是基于新供求关系的政策，将更加直接有效，不再受限于此前的一些条条框框，这对各方来说，都是“定心丸”，虽然可能还需要时间落地，但方向已定，预期向好
，不再存疑 。

和上一轮涨跌周期相比 ，此时经历过“大风大浪”的市场，已经有了根本性的变化，市场情绪更加理性，即便北京、上海取消认房认贷，相信行情启动以后，买房超负荷贷款、投机谋涨幅的人也将极少 。购房人不会因为可贷额度多了就拼命贷款 ，而是会理性评估收入及稳定性 ，合理贷款 。企业在慢慢回复元气的同时 ，也会更加理性拿地，合理杠杆。这是经历了此前5年的洗礼，换来的成长 。

基于这点 ，可以判断 ，即便北京
、上海取消了认房认贷 ，购房者入市也会谨慎贷款 ，市场得以提振的原因
，不是贷款空间变大了，而是信心与预期的逐步恢复
，是因为政策决心带动市场情绪 。

而从行情来看，目前提振是必然的 ，眼下市场的筑底状态也是肯定的，房价从3月攀高后回落直到7月 ，更多卖家是在“硬扛”等利好 ，当利好已至，价格有望逐渐回弹至3月水平，买家看到适合房源应迅速出手不要犹豫，卖家也不要捂房等涨价  ，中长期市场还需要看产业和城市发展 。

责任编辑
：李贝贝 主编  ：张豫宁